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屋根塗装・外壁塗装専門店の中山建装です！

代表取締役の中山です！

お住まいに発生する雨漏りは、基本的に「自主的に修理・修繕」というのが鉄則ではあるのですが、それはあくまでも「自己所有物件」に対しての考え方です。つまり「賃貸物件」には当てはまりません。

また、分譲マンションのように、個人所有ではあるものの、複数の個人や団体による所有物件でも考え方が変わってきます。これらは「区分所有法」という、専門的な法律によって判断される分野になるため、ある程度予備知識を持っていなければならないのです。

では、現在マンション暮らしだという方は、雨漏りが発生したらどの様に対応すべきなのでしょうか。

今回のお役立ちコラムでは「マンションの雨漏りは誰の責任で直すのか」という疑問を解消していきましょう！

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マンションについて

マンションは、建物全体でひとつの建物として見えるものですが、実際にはいくつもの住居が1箇所に集まった集合物件という実態があります。この部分を少し深掘りしてみましょう。

ここで出てくるのが「共用部分」と「専有部分」という言葉です。

共用部分

マンションのエントランスや回廊部分、これらはそれぞれの居室に行き着くまでに誰もが共有するスペースになります。このように居室同士をつないでいる部分は「誰かのものではない」のです。

この様なスペースを「共用部分」というのですが、先ほどお伝えしたように「誰かのものではない」スペースなので、住民の誰かが勝手に直しても良いという場所ではありません。

賃貸物件の場合、共用部分をメンテナンスするのは「オーナー」や「管理業者」の責任で修繕を行います。しかし、オーナーも管理業者も、その物件に居住しているとは限らないため、共用部分に雨漏りが発生した際には「住民からの訴え」がなければ迅速な対応ができません。

仮に、雨漏りが発生していることを誰も伝えることがなかった場合、マンションの劣化はものすごいスピードで進行してしまうことが予想されます。この様な場合、オーナーや管理業者は「特別修繕費」を徴収してくる可能性もあるので、共用部分の雨漏りが気になった段階で報告するのも借主の責任だということを覚えておきましょう。

分譲マンションの場合、居住する全世帯に共用部分のメンテナンス責任が発生します。また、オーナー物件であったりハウスメーカーの所有であったりという場合には、これらの「マンション所有者」にも責任が発生するでしょう。

この時、マンションの「住民」と「所有者」は、マンションの修繕計画について相談しなければなりません。

・外壁

・廊下

・階段

・エントランス

・エレベータ

・ベランダ

これらは全て共用部分になります。さらに、電気制御室や設備室なども共用部分として考えられるため、日常的に住民が使用するわけではない空間のメンテナンスも重要だということを覚えておきましょう。

また、駐車スペースもマンションの共用スペースとなるため、アスファルトの敷設や輪止めの設置なども重要になってくるでしょう。

専有部分

分譲マンションでも賃貸マンションでも、基本的な「専有部分」というのは「居住空間」のことを指します。単純に言えば「ドアの中」「窓の内側」が専有部分ということです。

ベランダは各部屋に設置されている部分ですが、災害時には避難経路になることも多いため、共用部分として判断されています。

専有部分は「住民の責任」でメンテナンスしなければならない部分です。ただし、雨漏りに関しては簡単に判断できないということを覚えておいてください。

室内に発生した雨漏りで受けた被害に対する補償は、一般的に「火災保険」で対処します。

・家財の水濡れや汚損

・家財の損傷や破損

・クロスの張り替え

・フローリングの張り替え

どの様な補償対応になっているかは、ご加入中の火災保険の内容を確認しましょう。現在加入できる保険であれば、基本的に「新価補償」が原則となっています。これは「新しく買い替える」際に必要となる金額の全額を補償するという内容です。

一方、保険加入金額が安い「時価補償」を設定している火災保険もあるので注意してください。こちらは、再調達価額から経年劣化による減額を加味した金額しか保証されない保険です。

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どんな原因で雨漏りしているのか？

マンションで雨漏りした場合は、必ず「原因特定」をしましょう。住民側に原因がある場合と、マンション自体に原因がある場合では対応の仕方が異なるのです。安易に「すぐに治さなきゃ！」と行動するのではなく、一度管理業者やオーナーにも雨漏りの発生を報告する様にしましょう。

マンションの劣化による雨漏り

マンションの劣化は、進行が大きくなるほどに雨漏りの発生リスクが大きくなります。そして、これに対処する際は「オーナー」や「管理業者」の責任で対応するケースがほとんどです。

・外壁のひび割れ

・シーリング材の劣化

・階段のコンクリート剥がれ

・配管固定金具の緩み

・ベランダの防水不良

・排水口の詰まり

・内壁のひび割れ

これらは全て「共用部分」に発生している劣化症状なので、オーナーや管理業者に報告して対応してもらいましょう。

ただし、室内に雨漏りが発生してしまった場合には、できる限り被害状況の縮小に努める必要があります。つまり「室内の被害を食い止める」ということです。

・家財の移動

・水漏れの拭き取り

・被害報告

これらは住民に発生する最低限の責任なので、居室空間の被害はできる限り食い止める努力をしておきましょう。

各部屋の不備による雨漏り

各部屋の不備と言われても、実際にはどの様なケースが該当するのかがわかりません。そのため、オーナーや管理業者に雨漏りを報告した際に「そちらで対応して欲しい」と言われてしまうと「自分の責任なのか？」と感じてしまうこともあるはずです。

まずは、各部屋の不備にはどんなものが当てはまるのかを考えてみましょう。

・窓の閉め忘れによる階下への雨漏り

・ベランダの排水口周りの清掃不良による雨漏り

・お風呂の湯の出しっぱなし

こうやって考えてみると、確かに自分に非があるという事が納得できる内容です。事故というよりも「人災」といえる内容なので、適切に対応していれば十分に防げるという事がわかるでしょう。

反対に、これらに気をつけておけば「住民側に責任がある雨漏りというのはほとんどない」ということになります。

・戸締りを気を付ける

・しっかり掃除をする

・うっかりミスをしない

たったこれだけで防げるので、住民側の責任で発生する雨漏りは簡単に防げるのです。

こうなると、多くの雨漏り被害はマンション自体の問題だということが判明するのですが、被害報告をした時に「そちらで対処して欲しい」と言われて腑に落ちないというケースに当たってしまったとしましょう。

こんな時は、一旦「被害を食い止める」ことに集中しておきましょう。財産に対する被害が出たとしても、これは火災保険で補償されます。そして、オーナーや管理業者が対応しないことで被害が出てしまう場合には「消費者センターに相談」するのが良いでしょう。

オーナーや管理業者には「管理責任」というものがあり、これを果たさない場合は「不法行為」として罰せられます。

・物件の修繕義務

・建物の瑕疵による損害賠償責任

・土地工作物による損害賠償責任

これは物件の管理側にある責任なので、適切に対応してもらえるものなのです。

それでも対応してもらえない場合は、住民側で修繕することも可能です。そして、ここで発生した修繕費用は「オーナーや管理業者に請求できる」ということを覚えておいてください。

（引用：e-Gov 法令検索 民法608条）

この時、消費者センターを介して費用の償還請求をすることで、住民側の費用負担を軽減することができます。どうしても裁判で争わなければならないとなった場合には、弁護士を介入してご自身の正当性を証明しましょう。

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責任の分担も起こりうることを覚えておこう

雨漏りの原因がマンション側の責任だけではなく、住民側にも責任があった場合、両方の痛み分けで修繕することになることもあります。特に、ベランダの清掃不足で雨漏りしたケースでは、住民責任を追求されることも多いです。

全てオーナーや管理業者に責任を要求できるわけではないということは、しっかりと理解しておく必要があるでしょう。

マンションの雨漏り対策も中山建装にご相談ください

マンション全体の劣化を食い止めるのはもちろんですが、各部屋でもメンテナンスすべき部分があるということを覚えておいてください。そして、個別対応できる業者があるということも覚えておきましょう。

例えば、ベランダの清掃ができない様な場合、ご依頼いただければしっかりと排水口の確保をするのは、我々プロの仕事です。ベランダ再演などをされている方も多いので、対応しきれなくなった場合にはぜひ中山建装までご相談ください。

マンションオーナー様も、定期的なメンテナンスで雨漏りリスクを抑える努力が必要です。大和市外の遠方のオーナー様で、頼るべき業者がわからないという時には、ぜひ中山建装にご連絡ください。

大和市内の物件は、定期メンテナンスはもちろん、ちょっとしたトラブルの解決も弊社が丸ごと承ります。

中山建装は、大和市の雨漏り被害を食い止める専門家です。困った時にはいつでもご用命ください。